+37,3 % entre 2014 et 2024 dans les 200 plus grandes villes. La taxe foncière a augmenté 4,3 fois plus vite que les loyers. Mais qui a voté cette hausse ?
Deux mécanismes, deux responsables
La taxe est le produit d’une base et d’un taux. La base — la valeur locative cadastrale — est revalorisée chaque année par un coefficient national, indexé sur l’inflation depuis 2018 : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024. Le taux, lui, est voté par la commune et l’intercommunalité.
Sur dix ans, la revalorisation explique environ deux tiers de la hausse (+23,5 %), les taux locaux un tiers.
La démonstration 2025
La taxe n’a progressé que de 1,7 % en 2025, intégralement à cause de la base : les taux ont augmenté de 0,04 % en moyenne, et onze communes sur 200 les ont baissés. À un an des municipales, les élus tiennent leurs taux.
La cause dont personne ne parle
La suppression de la taxe d’habitation a privé les communes de leur levier. Privées de cette recette, elles se sont reportées sur le seul impôt local dont elles fixent le taux.
Ce qu’il faudrait réformer
Baisser les taux ne règle qu’un tiers du problème. Le vrai sujet est l’assiette : des valeurs locatives qui datent, dans beaucoup de communes, de 1970.
Pour aller plus loin
C'est l'impôt local le plus impopulaire, et le mieux documenté. L'Observatoire national des taxes foncières de l'UNPI, qui compile les données de plus de 34 000 communes, mesure une hausse de 37,3 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties entre 2014 et 2024 dans les 200 plus grandes villes. Sur la même période, les loyers ont augmenté de 8,7 % et l'inflation de 19,9 %. L'impôt a donc progressé 4,3 fois plus vite que les loyers.
Reste à savoir qui a voté cette hausse. La réponse est moins simple — et plus intéressante — que le récit habituel.
Deux mécanismes, deux responsables
La taxe foncière est le produit de deux nombres : une base, la valeur locative cadastrale, et un taux, voté par la commune et l'intercommunalité. Le montant payé est le produit des deux, plus les frais de gestion.
La base n'est pas votée localement. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient fixé au niveau national, indexé sur l'inflation depuis 2018. Ce coefficient a atteint des niveaux historiques : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024. L'UNPI calcule qu'à taux strictement inchangés, la seule revalorisation légale aurait produit 15,1 % de hausse entre 2021 et 2024.
Sur la décennie 2014-2024, la répartition est nette : environ deux tiers de la hausse viennent de la revalorisation nationale (+23,5 %), un tiers des taux votés par les collectivités.
Ce que 2025 démontre
L'année 2025 fournit une démonstration presque parfaite. La taxe foncière n'a augmenté que de 1,7 % dans les 200 plus grandes villes. Or cette hausse est intégralement due à la revalorisation des bases : le taux moyen voté par les collectivités a progressé de 0,04 %, soit rien. Onze communes sur 200 ont même baissé leur taux.
Pourquoi cette accalmie ? L'UNPI avance une explication politique : les élections municipales de 2026 approchent, et les maires freinent. Le même phénomène avait été observé en 2019, avec une baisse moyenne de 0,7 % des taux avant le scrutin.
Conclusion : quand les élus veulent tenir leur taux, ils le tiennent. Ce qui signifie, en creux, que les hausses des années précédentes relevaient bien, pour un tiers, d'un choix local.
La troisième cause, jamais assumée
Il existe un facteur que personne ne revendique : la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Les communes ont perdu cette recette, compensée par des transferts de l'État qui ne suivent pas toujours la dépense réelle. Privées de ce levier, elles se sont reportées sur le seul impôt local dont elles fixent le taux : la taxe foncière.
L'UNPI relève d'ailleurs une corrélation : entre 2019 et 2024, plus une commune a gagné d'habitants, plus sa taxe foncière a augmenté. Logique : la population crée des dépenses, la compensation ne suit pas, et l'ajustement se fait sur les propriétaires.
Un impôt invisible, donc commode
La taxe foncière a une qualité politique rare : elle est indolore au moment où elle augmente. Elle n'apparaît pas sur une fiche de paie, elle ne se voit qu'une fois par an, sur un avis que beaucoup ne lisent pas en détail. L'indexation sur l'inflation fait le reste : la hausse ne nécessite aucun vote, aucune annonce, aucune explication publique.
C'est précisément ce qui en fait un impôt de demain. Pour les collectivités, c'est une ressource élastique sans coût politique immédiat. Pour les propriétaires, c'est une charge qui augmente avec l'inflation, sans lien avec le service rendu ni avec la valeur réelle du bien — la valeur locative cadastrale datant, dans de nombreuses communes, de la révision de 1970.
Ce qu'il faudrait réformer
Baisser les taux ne réglerait qu'un tiers du problème, et seulement là où les collectivités ont de la marge. Le vrai sujet est l'assiette : des valeurs locatives obsolètes, révisées par des coefficients uniformes qui frappent plus durement les territoires où l'immobilier a peu progressé. Une réforme sérieuse suppose une réévaluation générale des bases — un chantier repoussé depuis 1990, parce qu'il ferait des gagnants et, surtout, des perdants identifiables.
En attendant, la hausse continuera de passer par le coefficient national. Sans débat, sans vote, et sans que personne n'ait à en répondre.
